Mua đất phải có chính quyền xác nhận?

Về việc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Như vậy hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải có chứng thực hay chứng nhận nêu trên.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được chứng nhận, chứng thực theo quy định tại điểm b khoản 1 điều 127 Luật đất đai 2003 thì được xem là vô hiệu đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo điều 134 Bộ luật dân sự.

2. Về hậu quả pháp lý của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Căn cứ điều 137 Bộ luật dân sự, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mà các bên tham gia.

Căn cứ điều 697 Bộ luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên bán chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên mua, còn bên mua trả tiền cho bên bán.

Như vậy khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xem là vô hiệu, việc bên bán giao đất và quyền sử dụng đất cho bên mua cũng như việc bên mua trả tiền cho bên bán bị xem là không có giá trị ràng buộc các bên thực hiện dù các bên đã giao đất, giao tiền cho nhau.

Điều này được thể hiện ở chỗ một trong hai bên có quyền đơn phương không tiếp tục thực hiện hợp đồng và thiệt hại sẽ thuộc về một trong hai bên. Cụ thể bên bán sẽ dễ dàng hủy bỏ hợp đồng khi giá đất tăng lên so với giá đất tại thời điểm chuyển nhượng cho bên mua.

3. Lợi ích từ việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực hay chứng nhận

Khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng nhận hay chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, ngoài việc tránh được được rủi ro hợp đồng vô hiệu như đã nêu trên còn có những lợi ích quan trọng như sau:

i. Tránh được rủi ro đưa tiền cho người không có quyền chuyển nhượng đất. Do khi chứng nhận hợp đồng cơ quan có thẩm quyền xác định người ký chuyển nhượng đất có đúng với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

ii. Do nhận chuyển nhượng hợp pháp nên sau đó được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có cơ sở pháp lý để ông /bà thực hiện các quyền của người sử dụng đất như xây dựng trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

iii. Được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất cho ông/ bà khi bị người khác xâm phạm.

Từ những rủi ro và những lợi ích đã phân tích nêu trên, khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông/bà nên ký kết hợp đồng tại phòng công chứng hay UBND có thẩm quyền để tránh những rắc rối về pháp lý nếu như bên chuyển nhượng đổi ý không chuyển nhượng nữa hay những rắc rối, rủi ro khi giao tiền cho người không có quyền chuyển nhượng.

Trân trọng,

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty luật TNHH Quốc An)