Khắc phục thu hồi đất tràn lan

Lần đầu tiên trong dự thảo sửa đổi Hiến pháp 1992 có đưa quy định: quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Điều này sẽ được thể chế hóa trong dự thảo luật Đất đai sửa đổi (dự thảo) sẽ như thế nào, thưa ông?

Đây không phải là quyền tài sản đầy đủ, cái trao cho người SDĐ là quyền sử dụng chứ không phải quyền tài sản. Cho nên quyền tài sản ở đây phải hiểu dưới góc độ là QSDĐ, đã được quy định rõ trong luật 2003 và lần này cụ thể hơn. Quyền được làm gì đồng thời kèm những quy định về điều kiện để thực hiện quyền đó. Ở một số loại đất thì gần như tương đương với quyền sở hữu nhưng kèm theo các điều kiện để thực hiện. Tôi ví dụ: Khi thực hiện giao đất nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số, phải một thời gian (luật quy định 10 năm - PV) mới được thực hiện quyền đấy chứ nếu không cấp rồi để bán đi thì không được.

Mục tiêu sửa luật là khắc phục tình trạng tùy tiện khi thu hồi đất, điều này được cụ thể thế nào?

Để khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan vừa qua, chúng ta thực hiện chủ yếu theo 2 cơ chế chỉ định chủ đầu tư và nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, đặc biệt là kế hoạch SDĐ hằng năm. Trước đây quyền thẩm quyền thu hồi của UBND, nhưng bây giờ thì phải thông qua HĐND, nhất là các dự án kinh tế. Bước tiến ở đây là có sự giám sát của HĐND. Đối với nhà đầu tư, phải có một số điều kiện, phải có năng lực tài chính và phải ký quỹ... Như vậy, kể cả nhà nước và chủ đầu tư đều có những quy định chặt hơn để SDĐ hiệu quả hơn nữa.

Đối với đất lúa, đất rừng phải báo cáo Thủ tướng trước khi chấp nhận đầu tư.

Sau 12 tháng, dự án chưa triển khai là thu

Xin ông cho biết đối với các dự án treo, luật sửa đổi xử lý như thế nào để thu hồi?

Lần này xác định rõ, dự án chỉ có chủ trương đầu tư, chưa giao thuê đất, sau 3 năm không thực hiện thì đương nhiên hủy bỏ, người dân thực hiện các quyền của họ.

Còn đối với dự án giao thuê rồi thì chia ra: Dự án chưa triển khai 12 tháng là thu; nếu triển khai rồi cho tới 24 tháng và gia hạn chỉ 1 lần, tối đa là 12 tháng (trước đây không quy định gia hạn bao nhiêu). Nếu quá thời hạn đó thì nhà nước thu hồi và không có chuyện bồi hoàn. Nếu nhà đầu tư thấy không làm được, trả trước thời hạn gia hạn thì nhà nước sẽ có phương án thanh toán. Còn nếu ai cứ cố tình chây ì, cố tình giữ dự án thì bắt buộc phải thu hồi. Còn lý do bất khả kháng như suy giảm kinh tế không làm được thì nhà nước bồi hoàn.

Luật sửa đổi giải quyết thế nào về những bất cập khi định giá đất theo thị trường, thưa ông?

Về định giá đất, Nghị quyết 19, T.Ư thảo luận rất nhiều rồi. Câu đầu tiên là “Nhà nước định giá phù hợp với nguyên tắc thị trường có sự quản lý của nhà nước”. Sở dĩ đặt vấn đề này bởi có nhiều ý kiến là theo giá thị trường nhưng thị trường không ổn định mà mang tính chất ngầm tương đối nhiều. Nhưng phải xác định đâu là thị trường thật. Theo đó, giá đất không chỉ với người bồi thường SDĐ mà cái chính là nghĩa vụ tài chính của người SDĐ cũng rất quan trọng. Thực tế người bồi thường chiếm tỷ lệ ít còn số người phải thực hiện nghĩa vụ tài chính rất lớn. Nếu đưa giá đất cao thì nghĩa vụ tài chính cao và làm khó cho người sử dụng.

Có nhiều ý kiến cho rằng để xác định giá khách quan thì nên đấu giá đất, thưa ông?

Chuyển qua đấu giá đúng là tốt nhưng phải chuẩn bị các điều kiện là đất sạch. Thứ hai phải có quy hoạch tốt rồi mới tổ chức đấu giá. Nếu đấu giá mà đất không có giá trị gì thì chẳng ai mua. Các địa phương phải dành đất vàng mà đấu giá chứ bao nhiêu đất mặt đường lấy hết làm trụ sở cơ quan ra thì còn gì mà đấu. Phải quy hoạch đất đó làm thương mại, tài chính, bưu chính viễn thông... còn cơ quan nhà nước vào chỗ nào đó yên tĩnh hơn, có như vậy mới được. Tôi cho rằng nếu ta làm quy hoạch tốt thì có nguồn thu từ đất lớn.

Anh Vũ (ghi)
 

CẦN THỐNG NHẤT MỘT CƠ CHẾ THU HỒI ĐẤT TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI SỬA ĐỔI
Trong luật Đất đai 2003 có 2 cơ chế thu hồi đất, cơ chế thứ nhất là do nhà nước đứng ra thu hồi đất, tiến hành giải phóng mặt bằng. Cơ chế thứ hai là doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất, bồi thường. Đất đai hiện nay thuộc sở hữu tòan dân do nhà nước thống nhất quản lý, trong khi đó lại giao cho doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với người dân trong thu hồi đất, sau đó Nhà nước làm thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất đối với các doanh nghiệp. Đây chính là điều bất cập trong cơ chế chính sách, dẫn đến người dân khiếu kiện đông người kéo dài trong những năm qua, đến nay cũng chưa được giải quyết dứt điểm. Hiện nay hàng năm các địa phương xây dựng giá đất phục vụ cho hai mục đích là giá đền bù cho thu hồi đất để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng của địa phương và cũng là giá khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Khi áp dụng cho đền bù thì người dân kêu là giá đền bù quá thấp phải theo giá thị trường, khi giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng là giá đó, thì người dân cho rằng giá quá cao không có khả năng nộp đề nghị nhà nước xem xét miễn giảm. Về giá đền bù đây là vấn đề nhạy cảm người bị thu hồi đất thắc mắc khiếu nại rất nhiều, người dân không hiểu khi thu hồi đất có nhiều lọai đất khác nhau như đất khu dân cư , đất nông nghiệp , đất rừng sản xuất vv…do vậy giá đền bù các lọai đất khác nhau. Các địa phương cũng rất khó khăn trong việc vận động tuyên truyền với các hộ dân bị thu hồi đất để làm dự án phát triển kinh tế ở địa phương; vì nếu dự án địa phương thu hồi theo quy định pháp luật thì áp giá đền bù theo giá đất hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua, còn các dự án khác do các doanh nghiệp chủ đầu tư thì theo giá thỏa thuận với người dân , do đó trên khu vực đất gần nhau nhà nước thu hồi làm công trình công cộng thì giá thấp hơn do các tổ chức khác thỏa thuận , vì vậy các hộ thắc mắc . Qua các đơn khiếu nại về đất đai người dân đòi hỏi phải công bằng và đề nghị đền bù phải theo giá thị trường, tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường" là điều không đơn giản , đây là vấn đề khó, chính vì vậy mấy năm qua các địa phương vấp phải không giải thích thuyết phục được với các hộ dân , liên tục gửi đơn vượt cấp. Về giá đền bù do nhà nước thu hồi đất , đất đai hiện nay thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước thống nhất quản lý , hiện nay Nhà nước chưa giao quyền sở hữu đất đai cho hộ gia đình, cá nhân, mới giao quyền sở hữu nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, do vậy nước ta mới có khái niệm thị trường bất động sản chứ chưa có khái niệm thị trường về đất đai, như vậy làm sao xác định giá thị trường đất đai? Chính vì vậy Chính phủ nên tiếp tục quy định khung giá đền bù chung cho cả nước, hoặc ủy quyền UBND các tỉnh ,thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất. Trên cơ sở đó Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo các ngành chức năng vận dụng, xây dựng giá phù hợp với tình hình thực tế của địa phương sát với giá thị trường, trình hội đồng nhân dân tỉnh thông qua để triển khai thực hiện áp dụng thời gian từ 3 năm trở lên để mang tính ổn định lâu dài để triển khai một dự án lớn, nếu hàng năm phải điều chỉnh giá đất như hiện nay, thì người nhận đền bù trước sẽ khiếu kiện vì người nhận đền bù năm sau giá đền bù sẽ cao hơn năm trước.

MINH TRÍ